O terreno: o que acontece quando a minha matrícula não é perfeita?
1.1 Analisando o terreno
Uma matrícula falha deve ser corrigida. A Lei de Registros Públicos determina que esta correção seja realizada por meio de um procedimento que é denominado de “RETIFICAÇÃO DE ÁREA”.
Em resumo, a retificação ocorrerá nos moldes do que determina o artigo 213 da Lei de Registros Públicos, cujo procedimento tramitará consoante o regramento das Normas da Corregedoria do Estado.
São duas as modalidades de retificação, uma mais simples e outra mais complexa, a determinação de qual modalidade será adequada para cada terreno depende, muitas vezes, de um estudo minucioso da Matrícula objeto do empreendimento ou daquelas Matrículas que serão unificadas para formar o terreno do empreendimento.
Este estudo depende, basicamente, da análise do “desenho” do terreno, do estudo de sua “cadeia filiatória”, levantamento físico, vizinhos e, quando necessária prévia fusão, da verificação de viabilidade de unificação dos terrenos.
Assim, o estudo prévio quanto à necessidade de retificação de área e a viabilidade de fusão de matrícula é imprescindível para avaliarmos não só a correta modalidade de retificação, mas, especialmente, para aferirmos eventuais problemas que possam impactar significativamente o resultado final, que poderá ser um terreno unificado e/ou uma matrícula que comporte atos de registro ou averbação.
1.2 Retificação Unilateral – Artigo 213, inciso I, Lei 6015/73
A retificação unilateral está prevista no artigo 213, inciso I da Lei de Registros Públicos, que contém um rol taxativo de possibilidades de inserção de medidas ou informações nas matrículas ou transcrições, sendo esta a modalidade mais simples e célere.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
-
omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
-
indicação ou atualização de confrontação;
-
alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
-
retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas geo-referenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
-
alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
-
reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
-
Inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.
1.3 Retificação Bilateral – Artigo 213, inciso II, Lei 6015/73
A retificação bilateral, como sua denominação estabelece, é realizada com a participação do interessado, técnico habilitado e os confrontantes, que são os vizinhos do imóvel a ser retificado, e Prefeitura Municipal. Este procedimento mais complexo, está previsto no artigo 213, inciso II da Lei de Registros Públicos.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou averbação:
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
1.3.1 Escritura de alteração de divisas – Artigo 213, §9º, Lei 6015/73
A retificação se presta para corrigir ou inserir descrição tabular, e no caso de consenso, podendo até alterar divisas. A medida cabe aos casos de imóveis confrontantes pertencentes a titulares diversos, em que se pactua o ajuste de uma divisa em comum, firmando o ajuste, a correção ou a retificação de descrição da medida em consenso, por meio de escritura pública, acompanhada de material técnico.
1.4 Unificação – Artigo 234 da Lei 6015/73
Algumas vezes o terreno não é formado por um único título, ou seja, o empreendedor acaba adquirindo várias áreas para depois unifica-las fisicamente e registrariamente, nos termos do artigo 234 da Lei de Registros Públicos. Preenchidos os requisitos que lhe são pertinentes, observada a legislação municipal de cada Município, a unificação de terrenos e fusão de matrículas será requerida pelo interessado ao Registro de Imóveis.